沖縄の軍用地投資が気になる

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不動産投資はREITで十分と思っていましたが、最近沖縄の軍用地投資が気になったので調べてみました。

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軍用地投資とは?

軍用地とは、米軍基地及び自衛隊基地等のことです。

沖縄の軍用地のうち約7割が個人・法人等の所有で、土地を国が借地しているのです。

この軍用地が結構売りに出ており、売りに出ている軍用地を購入するのが軍用地投資です。

ちなみに軍用地の所有者に対して国が支払う借地料は、沖縄県全体で年間約960億円にもなるとのことです。

軍用地投資のメリット

軍用地投資には、通常のマンションや戸建ての不動産投資と比較して以下のようなメリットがあります。

1.賃料回収が確実
軍用地は、借りているのが国なので賃料を滞納したり回収できないことはありません。

2.空室リスクが極めて低い
基地が返還されない限り借り続けてくれます。

3.管理が不要
管理が不要というより、そもそも立ち入り禁止です。

4.担保価値高い
国からの賃料が長期間受けとれるので、銀行から見ると担保価値は高いです。

5.固定資産税が安い
国の借地権が設定されているため、土地の評価額が低くなり固定資産税が安くなります。

6.相続税が安い
軍用地は相続税を算出する基礎となる相続財産評価額が低く、さらに国の借地権が設定されているため元の相続財産評価額から40%減じた額が相続税算出の基礎となるため相続税が安くなります。

7.賃料が毎年上昇
過去の実績では、賃料は毎年値上がりしています。ここ数年は、毎年1%程度は上昇しています。

これらのメリットを見ると結構いい投資対象だと思います。

あとは、実際の売買価格と利回りが気になります。

軍用地の売買価格の算定方法

通常の土地の売買価格は、「坪数×坪単価」で表されますが、軍用地の売買価格は、「年間借地料×倍数」で表されます。

人気のある土地は倍数が高くなり、あまり人気のない土地は倍数が低くなります。

返還される予定のない基地の土地は倍率が高くなり、返還される予定のある基地の土地は倍率が低くなる傾向があります。

また、同じ基地内でも、滑走路の土地は部分返還の可能性が低いため倍率が高くなり、隅のほうの土地は部分返還の可能性があるため倍率が低くなる傾向があります。

では、現在の倍率はどの程度なのでしょうか。

複数の不動産屋のサイトで調べた結果、現在の倍率は40倍から48倍程度です。

軍用地に投資するべきかの判断

仮に倍率が40倍とすると表面利回りは2.5%となります。

さらに仲介手数料や不動産取得税及び固定資産税を考慮すると実質利回りは2.2%程度になります。

この利回りはいくらなんでも低すぎます。

現在のリートの利回りが3%を超えているので、軍用地投資よりもリートに投資する方が有利です。

結局、不動産投資はリートで充分という以前と同じ結論になってしまいました。

ただし、沖縄に行く理由が出来るという軍用地投資の隠れたメリットがあるので、もう少し倍率が下がったら再度検討してみたいと思います。

ではでは。

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