国内(日本)REITクラスから撤退します。果たしてその理由とは?

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今週も株価の動きは激しかったですね。

激しすぎておじさんはついていけません。

そんな激しい動きの中、今年に入ってから実行していることがあります。

それは、国内REITクラスからの撤退です。

国内REITクラスに投資した理由

アセット・アロケーション(資産配分)に国内REITクラスを組み入れるかべきか否かは意見が分かれるところだと思います。

僕も当初は国内REITクラスに投資していませんでしたが、2012年に証券会社を投信スーパーセンターからSBI証券に変更する際に、国内株式クラスの一部を国内REITクラスに転換したのです。

ありがとう、そして、さようなら
最近投資を始めた方はご存じないかと思いますが、その昔、投信スーパーセンターという会社がありました。 投信スーパーセンタ...

国内REITクラスに投資を始めた2012年1月当時は、東証REIT指数は850を割り込んでおり、予想分配金利回りも6%を超えていました(2015年末の東証REIT指数は1,747.54)。

当時は、国内株式クラスに回復の兆しが全く見えなかったので、予想分配金利回りの高い国内REITクラスに投資した方が、多少はリターンが見込めると考えて国内REITクラスに投資することにしたのです。

国内REITクラスからの撤退する理由

東証REIT指数は、投資をした後から急激に上昇したので、国内REITクラスへの投資は結果的には成功だったと思います。

しかし、昨年くらいから国内REITクラスから撤退した方が良いのではないかと考えるようになったのです。その理由は以下のとおりです。

1.災害リスク

J-REITは、制度上海外不動産に投資することが出来ますが、実際に海外不動産に投資しているJ-REITはごく一部です。

殆どのJ-REITは、日本国内だけで不動産に投資しています。

そして、金額ベースでみるとその過半が東京23区に集中しているのです。

このようなJ-REITの現状を鑑みると、関東大震災クラスの首都直下型地震が発生したら、国内REITクラスは壊滅的な状況になることは確実です。

地震で生活基盤が不安定になっている状況で、更に投資でも大きな被害を受けるのは精神的・金銭的ダメージが大きいので、そのリスクを減らす意味でアセット・アロケーションに占める国内REITクラスの比率を低くした方が良いのではと考えるようになりました。

災害リスクについて少し考えすぎかもしれませんが、関東大震災クラスの首都直下型地震が30年以内に70%の確率で起きるといわれていることを考えると災害リスクを無視することは出来ないと思います。

なお、国内株式クラスの比率を低くしている理由の一つは災害リスクが高いことです。

2.日本の人口減少

日本経済が将来どうなるかはわかりませんが、人口の動態についてはある程度の確度で推測できます。出生率等から考えるとこの先数十年は日本の人口が減り続けるのは確実です。

そして上記のように、国内REITが投資しているのは殆どが日本国内の不動産です。

人口が減少すれば賃貸需要が減少するので、将来的には日本国内の不動産価額や賃借料は低下すると考えられます。

なお、国内株式クラスの比率を低くしている理由の一つが日本の人口減少が確実であるからです。

3.分散効果が乏しい

2015年12月末時点のアセット・アロケーションに占める国内REITクラスの比率は約2.6%です。

2015年12月末の資産額(積立開始から101ヶ月経過) 2015年の トータルリターン△134万円
ようやく実家から帰還しました。 久しぶりに実家の近所を散歩したのですが、以前とは結構変わっていて時の流れを感じました。 ...

この比率を更に低くすることを考えたのですが、これ以上低くすると分散効果もかなり小さくなってしまいます。

以上の条件を総合的に勘案した結果、中途半端に国内REITクラスの比率を低くするよりも、国内REITクラスから撤退した方が良いという結論に至りました。

中途半端に国内REITクラスの比率を低くするよりも、撤退した方が管理しやすいというのも理由の一つです。

国内REITクラスからの撤退を開始

国内REITクラスから撤退するに当たって一番の問題は含み益がある程度出ているため、売却するとそれなりの税金を支払う必要があることでした。

ところが、今年に入ってからの世界的な株価暴落により、含み損を抱える投資信託がいくつか出てきたため、その投資信託を買い替えすることによりある程度の損失を実現することが出来ました。

そのため、今年から国内REITクラスからの撤退を開始した次第です。

国内REITクラスからの撤退はまだ始まったばかりですが、徐々に国内REITクラスから海外株式クラスに移行していく予定です。

追記

撤退完了しました。

国内(日本)REITクラスの売却完了。 損益率は驚異のプラス145.4%!
以前、国内REITクラスから撤退するという記事を書きましたが、黒田バズーカ(マイナス金利版)が放たれた日に無事に国内REIT...

ではでは。

コメント

  1. 日本は移民も入れないでしょうから、国内の人口減少は決定的でしょうね。
    住宅の需要も低下しつづけるでしょう。
    オフィスビルだってどんどん空室になっていくことが考えられますね。

    国内REITで短期の反発を狙うなら、それこそ東京で大地震が起きて指数が低下しまくったときくらいですかね。

  2. ファルコン男爵 より:

    >招き猫の右手さん

    人口が減ることは分かっているので、オフィスビルの需要は少なることはほぼ確実だと思います。

    需要が少なくなればはやり価額は下落すると考えられるので売却することにしました。